Von Dagmar Henn
Die SPD knabbert noch etwas daran herum an dem Bundesgesetz, das laut Koalitionsausschuss die Enteignung von Wohnungsunternehmen verbieten soll. Aber auch wenn eine Bemerkung durchaus richtig ist, dass nämlich durch eine Vergesellschaftung keine einzige Wohnung mehr entsteht, ist die ganze Debatte bizarr.
Zum einen, weil Enteignungen, trotz der Skandalisierung im Zusammenhang mit dem Berliner Volksentscheid, eine völlig alltägliche Sache und auch absolut legal sind – die rechtliche Beschränkung lautet nicht, es dürfe im öffentlichen Interesse nicht enteignet werden, sie lautet nur, es darf nicht entschädigungslos enteignet werden. Das war übrigens immer der Pferdefuß, über den die Autoren des Berliner Volksentscheids nicht gern geredet haben: Auch eine Deutsche Wohnen, so abschreckend ihr Verhalten als Vermieter meistens ist, müsste im Falle einer Enteignung entschädigt werden, und das fiele dem notorisch klammen Land Berlin alles andere als leicht.
Die CDU unter Friedrich Merz tut wiederum so, als sei in Deutschland noch niemand jemals enteignet worden. Dabei ist das Tagesgeschäft, kaum eine Straßenerweiterung kommt ohne Enteignungen aus. Nur sind das vergleichsweise kleine Fälle, die ohne großes öffentliches Drama abgewickelt werden, und die Enteignung ist da oft das Resultat dessen, dass die Eigentümer eines Grundstücks ihr “Blatt überreizen”, also versuchen, bei einem Verkauf mehr herauszuholen, als realistisch machbar ist.
Nur mal zur Erinnerung, oder für all die Ahnungslosen, die sich einreden lassen, Enteignung sei geradezu ein Systembruch (abgesehen davon, dass auch die Erhebung von Steuern grundrechtlich eine Enteignung darstellt): Das Thema wird im Grundgesetz behandelt, insofern dürfte das gar nicht so einfach werden, da über ein Bundesgesetz etwas zu verbieten. Relevant sind hier Artikel 14 und 15.
In Artikel 14 steht der entscheidende Satz: “Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.” Im folgenden Satz wird das dann bezogen auf Enteignungen präzisiert: “Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen.”
Das Problem: Die Entschädigung entspricht in der Regel dem Verkehrswert. Zuständig für die Bestimmung des Verkehrswerts sind meist die Gutachterausschüsse der Kommunen, die auch z. B. die Bodenrichtwerte festlegen. Es ist also nichts, das einfach aus dem Ärmel geschüttelt werden kann.
Interessanter, aber meist ganz aus dem Blick ist Artikel 15 Grundgesetz: “Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.”
Nur – auch das ist eigentlich keine Lösung für das Wohnungsproblem. Bei dem hilft eine Enteignung großer Wohnungsbesitzer ebenso wenig wie eine Enteignung von Grund und Boden. Aber auch nicht zu enteignen nützt nichts. Schließlich liegt das Kernproblem gerade in den Gegenden, in denen Wohnungen besonders knapp sind, an einer ganz anderen Stelle: am Bodenpreis. Der Bodenpreis ist der Grund, warum in jenen Gegenden mehr gebaut wird, in denen der Bedarf niedrig ist, und in jenen, in denen der Bedarf hoch ist, kaum.
Das Problem: Der Bodenpreis entsteht gewissermaßen aus der Erwartung möglicherweise bei einer Bebauung zu erzielender Mieten; die heutigen Bodenpreise sind das Resultat mehrerer Jahrzehnte stetig steigender Mieten, die jetzt aber eine Höhe erreicht haben, die für viele nicht mehr tragbar ist. Nur zur Erinnerung: in den 1950ern lag die durchschnittliche Mietbelastung knapp über zehn Prozent des Einkommens. Inzwischen zahlen in den Großstädten viele die Hälfte ihres Einkommens nur für das Dach über dem Kopf.
Was sich natürlich auch bei der Nachfrage auf dem Binnenmarkt bemerkbar macht. Da jeder Euro nur einmal ausgegeben werden kann, fließt er entweder in die Miete oder in den Konsum (oder womöglich in Rücklagen). Je höher der Einkommensanteil, der für Miete ausgegeben wird, desto schwächer die Binnennachfrage, desto stärker ist die Volkswirtschaft auf Exporte angewiesen.
Irgendwann erreichen die Bodenpreise eine Höhe, bei der eine Bebauung mit Mietwohnungen rein rechnerisch fast völlig unsinnig wird. In München, das in dieser Hinsicht den Vorreiter macht, war dieser Punkt schon vor über zehn Jahren erreicht. Da ist es egal, wie sehr man irgendwelchen Anlegern Honig ums Maul schmiert oder verspricht, sie in jeder Hinsicht auf Händen zu tragen. Es sind gewissermaßen die Gewinnerwartungen aus der Vergangenheit, die da jedes Geschäft verhindern. Ganz ohne Enteignung. Aus diesem Grund werden da auch fast nur Eigentumswohnungen gebaut …
Nun, der Zaubertrick in dieser Lage ist nur durch Bundesrecht zu vollziehen. Er galt übrigens bereits von 1918 bis 1960, also mehr als 40 Jahre lang, einschließlich der Hochphase des Wohnungsbaus. Er nennt sich gesetzliche Mietobergrenze.
Im Gegensatz zu einer Vergesellschaftung von Grund und Boden, die eine (nicht finanzierbare) Entschädigungspflicht auslösen würde, wäre das durchaus realisierbar. Dass dadurch die Bodenpreise fallen, geschähe durch die Änderung der Erwartung für die Zukunft. Es handelt sich dabei um eine Nutzungsbeschränkung.
Wenn man die alte Gesetzgebung betrachtet, insbesondere jene Regelungen, die bei der schrittweisen Aufhebung der gesetzlichen Mietgrenze getroffen wurden, sieht man, dass die damalige Eingriffsschwelle heute bereits deutlich überschritten ist. In einigen Städten wurde nämlich die Mietobergrenze um über zehn Jahre (in Westberlin sogar bis 1988) verlängert: dann, wenn die Zahl der Wohnparteien die Zahl der vorhandenen Normalwohnungen um mehr als drei Prozent überschritt.
Bundesweit ist die Rede von bis zu 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen. Schätzungen gehen in den Großstädten davon aus, dass die Nachfrage um acht bis 20 Prozent über dem Angebot liegt – das ist ein Mehrfaches der Schwelle, bei der in den Anfangsjahren der Bundesrepublik selbst die Adenauer-Regierung eine gesetzliche Mietobergrenze für gerechtfertigt hielt.
Klar, für Spekulationszwecke ist das ungünstig; die Rückwirkung einer gesetzlichen Mietobergrenze auf die Bodenpreise dürfte zu einer regelrechten Flucht von Spekulanten führen. Und sicher gäbe es Probleme bei der Immobilienbewertung; das hat aber auch ein Heizgesetz nicht verhindert, das ähnliche Probleme schuf, ganz ohne Vorteil für die Allgemeinheit.
Absurderweise wird in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern relativ viel Geld für Neubauten ausgegeben, es kommen nur weniger Bauten dabei heraus – eben wegen der Bodenpreise. Würde man an dieser Stelle dem Anstieg der Mieten den Stecker ziehen, könnte das nicht nur die Bauwirtschaft, sondern auch noch den Binnenmarkt wiederbeleben, also einen realen Aufschwung ermöglichen.
Stattdessen wird es einen lauten und wirkungslosen Streit um eine Enteignung der Deutschen Wohnen geben. Die Linke in Berlin, die in aktuellen Umfragen von vier fast gleich starken Parteien die größte ist (mit ganzen 0,2 Prozent vor CDU und Grünen und 0,6 Prozent vor der AfD), bekommt ein super Wahlkampfgeschenk und wird den Berlinern vorträllern, alle Probleme lösten sich mit der Enteignung, und die CDU kann sich in die Brust werfen und tönen, sie habe ganz heroisch das private Eigentum verteidigt. Das eigentliche Problem löst keiner von ihnen.
Weswegen weiter verfahren wird wie bisher, was man jüngst in Frankfurt wunderbar beobachten konnte. Da wurde eine Notunterkunft für Obdachlose in der U-Bahn wieder aufgelöst und durch Großzelte in einem Park ersetzt. Eine Verschiebung der Wohnungslosen scheint das Einzige zu sein, was dieser Republik noch einfällt. Abgesehen von nutzlosen Showkämpfen um “Enteignungen”.
Mehr zum Thema – Deutsche Wohnen, Vonovia & Co: Enteignung von Wohnungskonzernen juristisch möglich
