Man weiß es bereits seit vergangenem Jahr, als der Preisverfall bei Gewerbeimmobilien in den USA mehrere Regionalbanken in die Pleite trieb, aber die Entwicklung geht auch in Deutschland ungebremst weiter.
Das globale Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle (200 Jahre alt, mit mehr als 100.000 Mitarbeitern weltweit) hat in den letzten Tagen seine Zusammenfassung der Marktentwicklungen veröffentlicht; der Rückgang im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 reicht von 56 Prozent weniger Käufen und Verkäufen in München bis zu ganzen 90 Prozent bei Büroimmobilien in Frankfurt. Und diese Rückgänge beziehen sich auf bereits niedrige Vorjahreswerte. Ein Gesamtumsatz von 1,9 Milliarden Euro im Immobilienbereich ist der niedrigste Wert seit 18 Jahren.
Auch in Berlin ist der Einbruch bei der Nachfrage insbesondere nach Büroflächen besonders deutlich, er liegt hier bei fast 80 Prozent; während 2022 noch Büroflächen für 4,19 Milliarden Euro verkauft wurden, waren es 2022 nur noch 899 Millionen.
Allerdings sind diese Veränderungen nicht schlicht die Folge des Trends zum Home-Office, der durch die Corona-Maßnahmen ausgelöst wurde. Tatsächlich sind die Umsätze in allen Bereichen gefallen, und die Entwicklung beschränkt sich nicht nur auf die Metropolen; auch außerhalb gingen die Umsätze bei Käufen und Verkäufen von Immobilien um 40 Prozent zurück.
In den Metropolen selbst verengt sich der Markt für Gewerbeimmobilien auf die absoluten Spitzenlagen; wie aber jüngst die Vorgänge rund um die Signa-Pleite belegten, sind auch dort Preise und Bewertungen keineswegs so stabil, wie sie noch vor einigen Jahren schienen.
Das wirkliche Problem an der Entwicklung, von der JLL berichtet, ist zum einen, dass gerade Gewerbeimmobilien beliebte Investitionsobjekte für Versicherer und Pensionsfonds sind, also Verluste, die aus einem Preisverfall oder einem langfristigen Leerstand oder einer Unverkäuflichkeit entstehen, letztlich völlig unbeteiligte Personen treffen können; und zum anderen, dass nicht nur in den USA regionale Banken, in Deutschland also vor allem Sparkassen, Gewerbeimmobilien finanzieren. JLL rechnet zwar in diesem Jahr mit einer Zinssenkung, was den Druck etwas verringern könnte, hält aber durchaus eine Ausweitung der Krise für möglich. So Helge Scheunemann, deutscher Forschungsdirektor der Maklerfirma:
“Eine fünfjährige Fremdfinanzierungslaufzeit vorausgesetzt, dürften in diesem Jahr viele Refinanzierungen anstehen, die möglicherweise nicht erfolgreich abgeschlossen werden können. Vor diesem Hintergrund erwarten wir eine Ausweitung des Immobilienangebots vor allem für Büroimmobilien. Für diejenigen, die weiterhin an die Zukunft des Büros glauben, dürften sich entsprechende Kaufgelegenheiten auch aus sogenannten Distressed Assets ergeben.”
Eingedeutscht heißt das: in vielen Fällen dürften die Refinanzierungen wegen des höheren Zinsniveaus nicht mehr bezahlbar sein, und dieses Problem wird sich 2024 bemerkbar machen, weil 2019 besonders viele Gewerbeimmobilien gebaut wurden. Die Formulierung “Kaufgelegenheiten auch aus sogenannten Distressed Assets” übersetzt sich mit Notverkäufen, unter Umständen sogar Zwangsversteigerungen. Das bedeutet, Ereignisse wie die Signa-Pleite sind vermehrt zu erwarten, mit den entsprechenden Konsequenzen für Investoren am einen und Kreditgeber am anderen Ende.
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