Wie Fernarbeit Amerikas Innenstädten schadet

Nachrichtenanalyse

Bürogebäude stehen in Großstädten in den Vereinigten Staaten nach wie vor größtenteils leer und gefährden die Zukunft der amerikanischen Innenstädte mehr als zwei Jahre, nachdem die COVID-19-Pandemie die massenhafte Einführung von Fernarbeit ausgelöst hat.

Daten von Kastle Systems, einem Anbieter von Zugangskontrollsystemen für Tausende von Bürogebäuden, zeigen, dass die Bürobelegung in 10 großen Ballungsgebieten im Durchschnitt nur 43,8 Prozent des Ausgangswerts vor COVID beträgt. Die stadtweiten Durchschnittswerte reichen von 34,7 Prozent in San Francisco bis zu mehr als 58,9 Prozent in Austin, wobei New York 41,2 Prozent erreicht. Insgesamt repräsentieren die ausgewählten Metropolregionen etwa 80 Millionen Menschen.

Eine von Kastle veröffentlichte begleitende Grafik zeigt dramatisch die langsame und stockende Rückkehr amerikanischer Angestellter an ihre fluoreszierend beleuchteten Arbeitsplätze seit April 2020, mit einem enormen Rückgang der Belegung im vergangenen Dezember, der dem „Anstieg“ von Omicron entspricht.

Während Kastle die physische Bürobelegung anhand von Zugangskarten verfolgt, berichten gewerbliche Immobilienberatungsunternehmen wie JLL über die Leerstandsraten von Büros – ein Maß dafür, wie viel Bürofläche vermietet ist. Der jüngste Report von JLL zeigt, dass der landesweite Büroleerstand im ersten Quartal auf einen neuen Höchststand von 19,9 Prozent gestiegen ist.

Eine geringe Büroauslastung wirkt sich auf die Leerstandsquoten aus, da Unternehmen, die mit weniger Vor-Ort-Arbeit ihrer Mitarbeiter rechnen, eher ihre Büroflächen reduzieren oder sich dafür entscheiden, ihre Mietverträge nicht zu verlängern. Hinter diesen Trends steckt die einfache Tatsache, dass Millionen von Arbeitnehmern, die 2020 nach Hause geschickt wurden, weiterhin Telearbeit leisten. Laut einer nationalen Umfrage von vier Universitäten arbeiteten die Amerikaner im Mai mehr als 31 Prozent der Zeit aus der Ferne.

Wie bei vielen anderen COVID-bedingten Veränderungen scheint die Fernarbeit zu einem festen Bestandteil des Lebens geworden zu sein. Konzerngiganten, darunter Apple, Google und Goldman Sachs, haben angesichts des weit verbreiteten Widerstands der Mitarbeiter und der Angst vor Viren ihre Pläne für die Rückkehr ins Büro zurückgenommen. Die Arbeit von zu Hause aus hat für viele Amerikaner unbestreitbare Vorteile, hat aber die einst blühenden Handelszentren des Landes stark belastet.

Büroangestellte bilden die Kernklientel für eine Vielzahl von Einzelhändlern in der Innenstadt, darunter Restaurants, Bars, Friseurläden und chemische Reinigungen. Von Stateline zitierte Umfragedaten zeigen, dass ein einzelner Arbeitnehmer in der Nähe seines Arbeitsplatzes in New York in der Regel bis zu 15.000 US-Dollar pro Jahr für Lebensmittel, Einkäufe und Unterhaltung ausgibt.

Das Verschwinden vieler dieser Mitarbeiter oder ihre Umstellung auf einen „Hybrid“-Zeitplan, bei dem sie nur einen Teil der Woche im Büro erscheinen, lässt Unternehmen wichtige Einnahmen schwinden. In Kombination mit mehr als zwei Jahren COVID-Einschränkungen, steigenden Kosten und Arbeitskräftemangel stellt die Leerung von Büros in der Innenstadt eine existenzielle Bedrohung für viele kleine Unternehmen dar.

New York City ist ein Beispiel für diese negativen Trends, trotz der offiziellen Meldung, dass der Big Apple ein „Comeback“ feiert. Die Restaurantbeschäftigung in der Stadt belief sich im Mai dieses Jahres auf 276.800 Arbeitsplätze, was einem Rückgang von fast 15 Prozent gegenüber Mai 2019 entspricht, stellte der New York State Comptroller fest. Die Zahl der Arbeitsplätze im Einzelhandel betrug im Mai 2022 insgesamt 305.000, ein Rückgang von fast 12 Prozent gegenüber drei Jahren zuvor.

Während diese Zahlen eine deutliche Erholung von den dunklen Tagen im März und April 2020 darstellen, erklärt der Mangel an Büroangestellten in der Innenstadt, warum sich diese wichtigen Wirtschaftssektoren immer noch nicht auf die Normen vor COVID erholt haben.

Stadtzentren im ganzen Land empfinden ähnliche Schmerzen. Der Fußgängerverkehr in den US-Innenstädten lag im Mai um fast 28 Prozent unter dem Niveau von 2019, so die Daten von Springboard, einem Anbieter von Einzelhandelsinformationen. Und das trotz der jüngsten Verkehrszuwächse, die das Unternehmen größtenteils darauf zurückführt, dass mehr Mitarbeiter ins Büro zurückkehren.

Der gemeinnützige DowntownDC Business Improvement District hat die Wirtschaftstätigkeit in der Innenstadt von Washington im vergangenen Winter auf nur 52 Prozent des Niveaus vor der Pandemie gemessen. Der Theater- und Museumsbesuch lag bei etwa 50 bis 70 Prozent des Niveaus vor der Sperrung, während die Beschäftigung in Gastronomiebetrieben im Dezember 2021 um ein Fünftel niedriger war als zwei Jahre zuvor.

Ein Radfahrer fährt am 22. März 2020 mit seinem Fahrrad mitten auf einer Hauptstraße in der Innenstadt von New York City. (Wong Maye-E/AP Photo)

Vor den Schließungen strömten an Wochentagen 350.000 Arbeiter in das zentrale Geschäftsviertel von Chicago. Diese Zahl lag nach Angaben des Book Club Chicago im Mai bei etwa 125.000 bis 150.000 Arbeitern. Die Illinois Restaurant Association teilte der gemeinnützigen Organisation mit, dass der Kundenverkehr in den Restaurants in der Innenstadt erst in den nächsten 18 bis 24 Monaten wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren werde.

Die Flucht aus dem Büro belastet auch die Werte von Gewerbeimmobilien und bedroht eine wichtige Steuereinnahmequelle für Stadtverwaltungen. Die durchschnittlichen Werte von Büroimmobilien lagen im Juli um 9 Prozent unter ihrem Niveau vor COVID, berichtete das Analyseunternehmen Green Street.

Forscher der NYU und Columbia schätzten, dass der Wert von Bürogebäuden landesweit um 500 Milliarden US-Dollar oder 28 Prozent unter das Niveau vor der Pandemie fallen könnte, wenn die Fernarbeit bis 2029 anhält.

In New York City machen Gewerbeimmobilien, darunter Büro-, Hotel- und Industriegebäude, fast ein Fünftel der gesamten Steuereinnahmen der Stadt aus. Die Werte von Gewerbeimmobilien gingen von den Geschäftsjahren 2021 bis 2023 um 9,4 Prozent zurück, wobei die Bürowerte um 8,5 Prozent zurückgingen, wie die vom Stadtprüfer veröffentlichten Zahlen zeigen.

„Die Auswirkungen der Pandemie und die Ungewissheit der Nutzung von Büroflächen angesichts der Umstellung auf Hybridarbeit sind so groß, dass wir sehen könnten, dass der prozentuale Rückgang der Grundsteuereinnahmen fast dem prozentualen Rückgang der Marktwerte für die Büroflächen der Stadt entspricht“, so die Rechnungsprüfer vermerkt.

Es ist möglich, dass die Umwandlung von jetzt nicht ausgelasteten Bürogebäuden in Wohnräume dazu beitragen könnte, angeschlagene Innenstädte wiederzubeleben. Laut einem Bericht von RentCafe vom vergangenen Oktober wurden durch den Umbau von Büros in Wohnungen in den Jahren 2020 und 2021 landesweit mehr als 13.000 Mieteinheiten geschaffen. Bis 2022 sollen ehemalige Büros mehr als 12.000 Mieteinheiten weichen, schätzt das Unternehmen.

Die Entwickler Silverstein Properties und Metro Loft haben kürzlich ein in die Jahre gekommenes Bürogebäude im New Yorker Finanzdistrikt gekauft und planen, es in den nächsten drei bis vier Jahren in 571 Wohnungen zu marktüblichen Preisen umzuwandeln. Der 30-stöckige Turm steht derzeit zu einem Drittel leer, berichtete das Wall Street Journal.

Aber Baubeschränkungen, strukturelle Hindernisse und hohe Kosten machen die meisten dieser Projekte undurchführbar. Und das schiere Ausmaß des Leerstandsproblems bedeutet, dass Wohnungsumbauten kaum eine Delle machen würden. Abgesehen von einer massiven Verlagerung zurück ins Büro werden sich die kommenden Jahre als Herausforderung für die Stahl- und Glasviertel erweisen, in denen die Amerikaner früher gearbeitet haben.